대구·경북 부동산 저점 거래 꿈틀

“심리의 전염력을 간과한다면 경제의 메커니즘을 규명할 수 없다.”

노벨경제학상 수상자이자 행동경제학의 대가 로버트 실러 미국 예일대 교수가 하루가 다르게 변하는 대중의 투자심리를 읽지 못하면 경제 흐름을 결코 예측할 수 없다고 강조하면서 한 말이다. 과거와 달리 유튜브, SNS(소셜네트워크서비스)를 통해 시장 정보의 환류 속도가 빨라졌다. 이로 인해 파생되는 대중의 입소문이 무작위적으로 퍼져나가 그만큼 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향력이 커지고 있다. 부동산시장 흐름을 가장 잘 추종하는 심리지표인 한국은행의 주택가격전망CSI는 지난해 11월 역대 최저점(61포인트)을 기록한 이후 3개월 연속 상승하며 최근 2월 71포인트를 기록했다. 지난해 8월 이후 6개월 만에 다시 70포인트대에 도달해 부동산 심리의 바닥을 짐작게 한다.

1월 수도권 아파트의 매매 거래량 역시 최근 3개월간 꾸준히 증가해 역대 최저치인 ‘5000건의 늪’에서 빠져나와 6332건을 기록했다. 역대급 인플레이션에 따른 고금리 기조가 매의 발톱을 여전히 치켜들고 있는 상황임에도 1월 들어 심리와 거래량이 동반 회복세를 기록한 것이다. 이는 수도권과 지방을 망라하고 각 지역을 대표하는 리딩 단지 혹은 철도개발 수혜단지가 지난해 고점 대비 30%나 급락하며 ‘매력적인 가격’이 됐기 때문이다. 그렇다고 해서 올해 주택시장이 지난 상승장처럼 흥분하지는 않을 것이다. 대한민국 주택시장을 주도하는 신축의 미래 수급지표라 할 수 있는 미분양 수치가 절정을 향해 치달을 테고, 금리인상도 아직 마무리되지 않았기 때문이다. 올해 부동산시장은 확인된 바닥에서 똘똘한 ‘선도 투자자’의 매수가 은밀하게 이뤄질 것으로 보인다.

시장수용주기이론에 따르면 시장에 조예가 깊고 남보다 몇 발짝 앞서 투자하는 선도 참여자는 전체 시장 참여자의 16% 수준이다. 글로벌 금융위기 이후 서울 부동산시장이 다시 살아나기 직전이던 2013~2014년 서울 아파트 매매 거래량은 약 22만 건이었다. 이는 2013년부터 지난해까지 총 거래량 128만 건의 17% 수준이다(그래프1 참조). 즉 2015년 대세상승장을 앞두고 발 빠르게 서울 아파트를 선매수한 선도 투자자 17%는 시장수용주기이론의 선도 참여자 비중인 16%와 유사한 수준인 것으로 나타났다(그래프2 참조). 선도 투자자를 뒤이어 서울 부동산 호황 전반기인 2015~2017년 거래된 37%의 매매 거래 역시 시장수용주기이론의 ‘전기 다수 참여자’ 비중인 34%와 유사한 수준이다. 전기 다수 참여자를 뒤이어 서울 부동산 호황 후반기인 2018~2020년 서울 아파트를 매수한 거래 비중은 35%로, 이 역시 시장수용주기이론의 ‘후기 다수 참여자’ 비중인 34%와 비슷하다. 마지막으로 서울 부동산시장의 ‘상투’라 할 수 있는 2021~2022년 거래 비중 11% 역시 시장수용주기이론상 가장 뒤늦게 시장에 뛰어드는 ‘지각 참여자’ 비중 16%와 큰 차이를 보이지 않는다. 올해 뒤늦게 청약시장에 등장한 분양 물량은 미분양을 양산하고, 무시무시한 미분양 지표에 압도당한 ‘다수 참여자’는 매수를 망설일 것이다. 반면 고점 대비 30% 할인을 ‘당한’ 매력적인 재고 주택은 선도 투자자들에게 은밀히 매수돼 부동산시장 바닥이 ‘여기’임을 확인시켜줄 것이다.

짙은 어둠을 뚫고 은밀히 움직이는 선도 투자자의 매수세는 어디로 향하고 있는 것일까. 그 힌트는 시도별 ‘심리데이터의 변화’와 거래량의 함축 의미를 알 수 있는 ‘거래트렌드의 질적 변화’에서 찾을 수 있다.